Les frais de gestion locative passés au crible
Choisir une agence de gestion locative n’est pas une mince affaire ! En effet, les frais de gestion locative varient du tout au tout en fonction des prestations, de l’emplacement et de la nature du bien immobilier. Qu’il s’agisse des frais de mise en location, de la gestion locative, de l’assurance loyers impayés (GLI), de la gestion des travaux, des frais de déclaration fiscale, de la représentation du propriétaire aux assemblées générales… la liste des prestations proposées par les agences de gestion locative semble sans limite. Pour tout propriétaire souhaitant comparer les frais de gestion locative, la tâche peut vite devenir un vrai casse-tête !
Sur cette page, nous vous proposons de passer les frais de gestion locative au peigne fin, afin de vous permettre de mieux comprendre ce que proposent la plupart des agences et de décider par vous-même de vos besoins par rapport à telle ou telle prestation.
immobilier.
De quoi sont composés les honoraires de mise en location ?
Comment sont calculés les honoraires de gestion locative ?
La mise en location d’un appartement ou d’une maison fait partie des prestations de base de toute agence de gestion locative. Cette prestation comprend généralement :
- La commercialisation du bien immobilier (mise en location en ligne, dans la presse etc.)
- Le choix du locataire et la vérification de son dossier
- Les visites
- La rédaction d’un bail de location
- La résiliation du bail de location
- L’état des lieux d’entrée et de sortie
Certaines agences de gestion locative proposent des prestations, facturables en sus ou non, dont notamment :
- Un shooting photo / vidéo
- L’organisation des diagnostics obligatoires
Bon à savoir ! Au titre de la loi ALUR (loi d’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, publié au Journal officiel le 26 mars 2014, les honoraires de location sont plafonnés et réglementés comme suit :
- Les prestations pouvant être facturées aux locataires et éventuellement partagées avec le propriétaire bailleur sont les visites, le montage du dossier, la rédaction du bail, les états des lieux.
- Les honoraires facturés au locataire ne peuvent être supérieurs à ceux du propriétaire bailleur ; ils doivent être inférieurs à un plafond calculé en fonction de la surface habitable du bien à louer en mètres carrés.
Ils ne peuvent excéder les plafonds suivants :
- 3€ / m² pour l’état des lieux d’entrée et de sortie
- Les autres frais, quant à eux, dépendent de la localisation géographique du bien.
Ils ne peuvent excéder :
12€/m² dans les zones très tendues (zone a bis Duflot et PTZ)
10€/m² en zone tendue (encadrement des loyers, taxe sur les logements vacants, hors zones a bis)
8€/m² dans les autres zones
Les honoraires de gestion locative
Les honoraires de gestion locative sont payés par le propriétaire aux professionnels ou à l’agence de gestion locative. Ils incluent :
- L’encaissement des loyers payés par le locataire
- L’envoi de documents liés à la location : quittance, révision du loyer, congés, etc.
- La relation avec le locataire : notification de travaux, régularisation des charges, etc.
- Le règlement de contentieux comme en cas de non-règlement des loyers impayés ou de problèmes de voisinage…
- La gestion de tâches ponctuelles, par exemple les réparations pour lesquels le propriétaire est responsable
Les honoraires de gestion locative varient beaucoup d’une agence à l’autre, pour un même bien immobilier. A Paris, par exemple, ses honoraires varient d’un quartier à l’autre de 8,9 % à 17,9 % TTC.
Bon à savoir ! Les frais de gestion locative peuvent être calculés de deux manières différentes :
- Sur la base des loyers encaissés, c’est-à-dire des sommes réellement versées par le locataire
- Sur la base du loyer nu et des charges, même en cas de non-paiement de la part du locataire
Frais pour prestations optionnelles de gestion locative
Certaines prestations ne sont pas nécessairement incluses dans les honoraires de gestion locative. Calculer par an et par lot, par dossier ou selon un tarif horaire ou encore au forfait, les prestations optionnelles varient d’une agence à l’autre. On trouve notamment :
- L’établissement et l’envoi des éléments d’information permettant la déclaration des revenus fonciers
- Le recouvrement des créances, la remise du dossier à huissier pour commandement de payer, la procédure d’expulsion incluant les frais d’huissier et les frais d’avocat à la charge du propriétaire
- La gestion des sinistres (déclarations, représentation du propriétaire, expertise, suivi des travaux…)
- La gestion technique d’entretien courant
- La gestion technique des travaux
Frais d’assurance loyers impayés (ou GLI pour garantie des loyers impayés)
À Paris comme en province, le nombre de loyers impayés ne cesse d’augmenter. Pour le propriétaire comme pour le locataire, l’impayé de loyer présente une situation compliquée, à laquelle il est parfois difficile de trouver une solution idéale. Pour se prémunir contre les tracas liés aux loyers impayés, de nombreux agences et professionnels proposent une assurance appelée « Garantie des Loyers Impayés » «(GLI). Cette garantie les protège contre d’éventuelles difficultés, notamment l’impossibilité de rembourser un prêt immobilier, mais sécurise également leur investissement immobilier.
Pour que le propriétaire bénéficie d’une GLI, l’agence responsable de la gestion locative du bien vérifie la solvabilité du futur locataire. Cette dernière fait d’ailleurs partie des conditions générales des contrats d’assurance qui imposent, aux professionnels de la gestion locative et aux propriétaires immobiliers, une sélection stricte. La plupart des assureurs n’acceptent par exemple que des salariés en CDI, des locataires dont le revenu mensuel est de trois fois le loyer au minimum, etc.
Sur la base d’un socle de garanties fixe, l’assurance loyers impayée inclut des couvertures variables. Par exemple, le contrat peut fixer une durée d’indemnisation maximale ou encore un plafond d’indemnisation au-delà duquel les loyers non payés ne seront plus couverts.
Frais pour actes juridiques exceptionnels
Certains professionnels et agences de gestion locative facturent séparément les actes juridiques réalisés pour le compte du propriétaire. Ceux-ci incluent, par exemple, la rédaction d’un nouveau contrat de bail en cas de changement de locataire, la rédaction de la déclaration fiscale des revenus locatifs, etc.
Honoraires sur travaux
Lorsqu’un propriétaire immobilier habite loin de l’appartement ou de la maison qu’il loue, il confie l’ensemble de la gestion locative de son bien immobilier à un professionnel. Ce dernier peut lui proposer des honoraires sur travaux qui peuvent varier selon les prestations proposées :
- Suivi des travaux hors entretien courant sans architecte
- Suivi des travaux hors entretien courant avec architecte
- Suivi de travaux supérieurs à une somme plafonnée
Généralement, les honoraires sur travaux sont calculés en fonction du montant hors taxes des travaux réalisés.
Frais de gestions locatives divers
Dans la catégorie « frais de gestions locatives divers », les professionnels proposent des prestations ponctuelles parmi lesquels les propriétaires peuvent choisir en fonction de leurs biens immobiliers et de leur profil. On trouve notamment :
- Les demandes de subventions ANAH
- Une demande d’emprunt auprès d’un établissement bancaire
- La déclaration de TVA
- La commande de diagnostics obligatoires et leur suivi
- L’expertise, la conciliation
- L’embauche, le licenciement, la mise à la retraite d’un gardien
- L’archivage des documents